我国仓储行业正面临严峻的政策与管理困境，这些制度性障碍已严重制约行业健康发展：

• 税负压力持续高企：仓储业仍面临5%的营业税税率，部分地区虽有差额纳税试点，但整体税率仍然偏高。更令企业不堪重负的是土地税负激增——自新法规实施以来，土地税额普遍增加了2倍以上，部分地区甚至飙升10倍。对于占地面积大、主要依靠劳务性收入生存的仓储企业而言，这已成为“老大难”问题。

  
  

• 用地矛盾日益尖锐：一方面，城市内部的传统仓库区不断被规划拆迁；另一方面，企业难以在城外置换到同等面积的仓储用地。政府规划的物流园区土地价格普遍偏高，导致三个不良后果：

1. 仓储面积供不应求，尤其是立体仓库、冷库与危险品仓库严重不足

2. 大量“物流园区”被“市场化”、“商贸化”，偏离仓储主业

3. 企业被迫租用农民仓库或农村集体土地，陷入政策“灰色地带”
   这种用地矛盾直接抬高了社会物流总成本，据统计，仓储用地价格偏高问题已使社会物流总成本增加近15%。

   
   

• 法规体系严重缺失：我国物流业中的运输、快递、货代等领域均有专门法规，唯独仓储业缺乏国家层面的专门法规。这导致行业准入门槛低、市场秩序混乱、设施“家底不清”，也使金融仓储、私人仓储等新兴业态得不到有效规范。相比之下，日本、美国等发达国家均制定了专门的仓储法规，为行业健康发展提供了制度保障。